从2月初指导价一周年开始，政策调整的消息就不断传出，几乎每个月都有。

3月份，深圳住建局回应调整指导价时，国内各大媒体都报道了这个消息，深圳中介大做文章。舆论反响太大，后来这条新闻被删除了。

4月份的传言更离谱。“在国内有贷款记录。只要还清深圳买房，首付30%；深户三年社保调整为三年深户一年社保，非深户五年社保调整为三年。”

虽然该消息已被证实为谣言，但也造成了不小的影响。

舆论压力导致政策难产，无限期推迟，但实际上深圳急需一次放松来提振信心。

深圳4月成交数据出炉，二手住宅仅1860套's成交较3月有所好转，但仍处于历史低位。

图片取自深圳房地产信息平台

1-4月，深圳二手房成交5357套。对比去年1-4月二手房成交数据(22840套)，简直不堪入目。

那些叫嚣着深圳楼市快速复苏的人可以洗洗睡了。

二手房市场持续承压，新房市场也处于疲软状态。以鸿荣园尚景公馆为例，在售441套房59-82平2-3房，均价8.9万/平。

开盘前，项目打着刚上车的旗号，让市场充满期待。此外，识别结果还不错。441套吸引了551批客户入围比例为1:1.2。

说真的，小户型真的很好。南山500多万买2房，700多万买3房，真的是不错的选择。

如果市场处于一个良好的循环中，它通常可以在当天被完全淘汰。但是现在出现了一些尴尬的情况。项目在开盘之初就打折了，现在还没有清算，也参考了。

市场一致看好，但82平的单位还剩下不少。按道理来说，82平的户型还不错，户型紧凑实用。他们能做到3房，在南山无可挑剔。

从神化的节奏可以看出，显示了市场依旧疲软，刚需不足了.

当然，价格不匹配也有一些原因。

82平户型虽然实用，满足刚需，但总价达到730万左右，不是刚需能承受的价格，而是改善群体能承受的价格。

深圳楼市整体遇冷，还会继续跌吗？

说实话，那些预计深圳楼市会变坏，继续降价的人应该放心了。一方面，现在市面上很多房子都接近2020年初了。

乐嘉数据显示，深圳接近指导价的房源数量已超过50%；与2020年的峰值相比，一般回调10-15%，有的甚至更多。

比如中介朋友圈的消息，南山瑞景华庭一套30平的单间，近期成交价格为270万。但是2020年3月的总成交价是260万，差不多两年了。

另一方面，深圳市场有回暖的预期.

一个标志性事件，4月底中央政治局会议召开后，舆论彻底转向。之前楼市被打得很厉害，现在却被给予各种照顾。

广东省政府发文，因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

然后，佛山，中山，东莞，惠州等。一个个放松。目前大湾区只剩下广深两地，时间不多了。

　　个人预计，广州的放松或将先于深圳，虽然深圳明面的成交数据不好看，但盯的人实在太多，放松左右为难。

　　可以说，深圳楼市最难熬的时刻已经过去了，反过来说，当下也是深圳楼市最好的进场时机，无论是新房还是二手房。

　　上周土拍，深圳表现出不俗的成绩。

　　而且还是在地块位置不算好，以及部分地块上调限价之后产生的结果，很难不让人怀疑，深圳还需要放松吗？

　　但是即便限价有所放松，需要注意的是，基本都是国企央企级别的房企在抢滩，而深圳本地的民营房企则意兴阑珊。

　　这说明，即使土地限价有所放松，也不能代表全局。

　　对于买房人来说，关键问题是指导价压制之下，不能再加杠杆，二手房首付普遍去到5成左右，改善首付比例去到7-8成，首付压力高，置换还是无从下手。

　　二手房降温之后，新房也跟着下行，热度直线下降。适当的放松指导价，提振市场信心是有必要的。

　　退一步来说，现如今放松指导价不一定会带动成交大幅上涨，因为对未来信心变了，投资环境变了，看不到上涨预期，这也是楼市最大的黑天鹅。

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