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乔蓉集团扩张后遗症:债券延期 净利润连续下滑——石家庄新闻网

发布时间:2022-06-17  分类:教育频道  作者:seo  浏览:6273

目前,稳定楼市的政策频出,乔蓉集团也应该抓住机会化解危机。

乔蓉集团还没有准备放松。

6月1日,乔蓉集团发布2022年“19乔蓉01”第一次债券持有人会议决议公告。会议同意将所有未偿还本金的支付时间调整为2023年6月3日,即推迟一年。

这次会议涉及五项提案,其中四项获得通过,一项未获通过。该项目包括《关于豁免“19融侨01”触发交叉违约相关义务的议案》 《关于发行人承诺“不逃废债”的议案》 《关于进一步调整债券本息兑付安排及增加增信保障措施的议案》和关于免除会议程序及其他相关要求的议案。

账单不成功是《关于有条件同意调整“19融侨01”回售兑付方案的议案》。

2019年5月30日,乔蓉集团公开发行“19乔蓉01”,总规模20亿元,期限5年,债券余额20亿元,占当期票面利率的6.5%,发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券的赎回日为2024年6月3日。如果债券持有人行使回售选择权,回售部分的赎回日为2022年6月3日。

公告前一天,网上发布的一份文件显示,为缓解目前的困难,乔蓉集团副总裁及以上(包括总裁、地产集团总裁、实业集团总裁)主动提出暂停发放2022年5月1日至12月1日的工资福利。

6月2日,《中国房地产报》记者多次试图从乔蓉集团获得上述文件及债权展期的信息。截至发稿,未收到回复。

债务危机出现

有早期迹象表明这种联系会扩大。

今年4月,“19乔蓉01”和“20乔蓉01”经历了多次激烈的价格波动。对此,乔蓉集团已回应称,不存在未澄清的负面舆论,不存在违约或延迟支付本息的情况。

5月6日,乔蓉集团再次宣布不调整“19乔蓉01”利率,并启动该债券的回售。根据计划,投资者将于5月18日至5月20日进行回售登记,6月6日支付回售资金。

在登记回售的前一天,乔蓉集团在发给投资者的信息中改口称,“虽然千方百计筹集资金,争取支付6月初即将到期的公司债券,但无奈缺口仍然很大,资金偿还压力巨大。”

5月27日,乔蓉集团发布关于“19乔蓉01”债券的第7次公告,称乔蓉面临流动性危机,希望寻求债券延期。

与此同时,乔蓉集团仍有一笔贷款无法及时偿还。

5月23日,平安信托发布公告称,旗下安源9号集合资金信托计划,产品借款人武汉乔蓉地产未能偿还2022年5月18日到期的本金5.99亿元及相应利息。

平安信托表示,经双方协商,乔蓉给出了还钱承诺:出具《债务清偿承诺函》,称将采取包括申请延期、加快项目开发建设、通过项目再融资、偿还销售款等方式进行还款等措施。

记者注意到,今年6月,乔蓉集团还将面临其他偿债压力。

根据乔蓉集团发布的2021年公司债券报告,19只乔蓉F1债券,利率为7%,将于今年6月5日到期,并将转售。好在这个债券余额不高,为3.125亿元。

此前,乔蓉集团一直展示其稳定的形象。

根据其2021年公司债券报告数据,截至2021年底,乔蓉集团总债务为663.29亿元,资产负债率为72.12%。“三条红线”方面,乔蓉集团的资产负债率、现金短债率、净负债率分别为60.98%、1.04%、74.46%,均为“绿档”。

然而,在乔蓉集团公布的数据中也可以找到一些“危机”的线索。

截至2021年末,乔蓉集团流动负债为435.48亿元,其中仅短期借款就为62.95亿元。同期,乔蓉集团货币资金为81.75亿元,除受限资金外,只能覆盖短期借款。

盈利能力弱

债务危机的背后是乔蓉集团盈利能力的下降。

4月29日,乔蓉集团发布了2021年公司债券报告。报告期内,乔蓉集团营业收入为206亿元,归属于母公司的净利润为-1.09亿元。

纵观近四年的债券报表,乔蓉集团2018年实现营业收入133.94亿元,2019年实现营业收入166.68亿元,同比增长24.44%。2020年实现营业收入221.58亿元,同比增长32.94%。2021年营业收入降至206亿元,下降7.03%。

归属于母公司的净利润方面,乔蓉集团从2018年的9.28亿元下降到2020年的2.21亿元,2019年和2020年的增长率分别为-21.44。

%和-69.74%。

  到2021年,融侨集团的归属母公司净利润为 -1.09 亿元,出现首次亏损。

  也就是说,融侨集团的归属母公司净利润已连降4年。同时,融侨集团已经从增收不增利的情况,发展到营业收入下滑伴随亏损的趋势。

  除此之外,2019年至2021年,融侨集团的房地产开发毛利率也在持续走低,分别为26.86%、20.61%以及12.89%,盈利能力明显低于行业平均水平。

  现金流方面,2015年至2018年,融侨集团经营活动产生的现金流净额分别为-43.24亿元、-70.97亿元、-60.77亿元和-12.42亿元,经营活动现金流持续净流出,流动性压力随之增大。

  2019年~2021年公司经营活动产生的现金流量净额则出现改善,分别为74.50亿元、63.31亿元、113.26亿元。

  值得注意的是,融侨集团有息负债高企,2021年融侨集团的财务费达6.75亿元,再加上6.34亿元管理费用和5.79亿元销售费用,期间费用对公司盈利空间形成较大侵蚀。

  在融资渠道方面,除了发债和借款,未上市的融侨集团渠道不算太多,其还通过股权质押、信托等方式融资。

  融侨集团在此前回应投资人的公告中也表示,去年以来,随着多家大型民营房企暴雷,金融持续收紧,融资全面受限。债券、ABS等产品发行审批备案基本停滞;银行、信托等对民营房企的主体风险高度警觉,贷款基本上只减不增。与此同时,自去年第三季度来,新房销售市场逐月下行,叠加疫情因素,到今年5月更是出现断崖式下滑。目前,融侨的融资性现金流受到挤压,经营性现金流几近枯竭。

  稳健企业的扩张之路

  “一部融侨史,半座福州城。”此前,福州楼市曾流传着这样一句话。

  融侨集团的创始人是爱国侨商林文镜。1987年,年近60岁的林文镜放弃了在印尼的事业,回国“二次创业”。1989年,林文镜在福州创办融侨集团,以“为居者着想,为后代留鉴”为经营理念,致力为中国打造理想城市生活。

  与闽系房企给业内的“激进”印象不同,融侨集团一向以稳健形象示人。根据官网介绍,目前融侨集团开发运营有港口、工业村、地产、物业、商业、酒店、教育、医疗、农业等产业。

  2005年,融侨集团开始走出福建,逐渐进行全国布局。值得注意的是,它几乎是表现强劲的闽系房企中唯一没有上市的公司。在被媒体问及上市计划时,融侨方面曾一直表示没有时间表,公司希望成为百年老店,不一定要上市。

  2018年7月2日,林文镜去世。此前2010年起,其长子林宏修开始担任融侨集团副董事长兼总裁。

  在同一时间节点,融侨集团也开始寻求突破,宣布要在2020年冲击千亿元规模。值得注意的是,2018年,房地产行业已宣布进入“黑铁时代”,销量下滑、盈利下降几乎成为常态。此后几年,房地产行业又遭遇了疫情、经济大环境等影响,趋势难言明朗。

  在融侨集团冲击千亿元过程中,采取了闽系房企惯用的合作开发模式。

  其间,融侨集团陆续与阳光城(行情000671,诊股)、旭辉、金地等30强房企联合拿地,通过合作开发、联合操盘、互相持股等多种合作模式,实现黄金地段优势项目的低成本拿地,加速规模扩容。

  随着合作项目的增多,融侨集团整体利润被摊薄。到2020年,融侨集团仅实现859亿元销售额,未能完成千亿元目标。

  目标未完成的同时,伴随着扩张期间的激进拿地和融资,融侨集团经营状况却出现问题。

  融侨集团在2021年公司债券年度报告中也曾坦言,近3年公司资产负债率处于较高水平。此外,受购置土地节奏、项目开发进度、销售回款以及房地产市场环境等因素综合影响,公司经营活动产生的现金流量净额波动较大。

  债务危机出现之后的5月30日,网上开始流传一份“融侨集团副总裁以上人员暂停发薪”的文件,为纾解当下阶段性困难,融侨集团副总裁及以上人员(含总裁、地产集团总裁、产业集团总裁)主动提出,暂停发放2022年5月1日~12月1日期间薪资及福利。

  对此,有房地产行业媒体人认为,若文件是真,融侨集团高层有为了纾困暂缓发薪的决心,证明公司还有救。当下,稳楼市政策频出,融侨集团也应该抓住机会化解危机。

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